Las siguientes conclusiones han sido extraídas de un análisis de GeoNovatek basado en una muestra representativa de 170 intervenciones reales
Cuando en un edificio empiezan a aparecer grietas, deformaciones o problemas de estabilidad, casi nunca es por casualidad. Detrás de esos daños suele haber una causa concreta y, muy a menudo, tiene que ver con el tipo de edificio y con cómo se comporta el terreno sobre el que se apoya.
Para entender mejor estos patrones, en GeoNovatek se ha analizado una muestra representativa de 170 intervenciones reales realizadas en distintos tipos de construcciones. Uno de los objetivos era detectar qué patologías se repiten más según el tipo de edificio y qué nos dicen esos datos sobre el origen de los problemas.
En este sentido, cabe destacar que lavado del terreno es la patología que más se repite en las distintas tipologías de edificios analizadas, seguida de rellenos mal compactados.
Tabla de contenidos
Viviendas unifamiliares: lavado del terreno
En las viviendas unifamiliares hay un claro protagonista: el lavado del terreno (27%). Se trata de la patología más habitual cuando se interviene en dichas edificaciones.
Este problema suele aparecer por filtraciones de agua, fugas en redes enterradas o sistemas de drenaje deficientes que van arrastrando poco a poco el material del suelo bajo la cimentación. El resultado es un terreno que pierde resistencia y empieza a ceder, provocando asentamientos que se traducen en grietas visibles y daños estructurales.
Además del lavado del terreno, también es frecuente encontrar rellenos mal compactados (25%), sobre todo en viviendas construidas sobre terrenos modificados o en ampliaciones realizadas con posterioridad a la obra original, seguido de los problemas derivados de la expansividad del terreno (20%).
Complejos industriales: rellenos
En este caso, el problema que se repite con más frecuencia es el relleno mal ejecutado (23%).
Estamos hablando de un tipo de edificaciones donde es bastante habitual encontrarse con terrenos que han sido modificados previamente, explanados o rellenados sin una compactación adecuada. Con el paso del tiempo, esos rellenos acaban perdiendo estabilidad y crean asentamientos irregulares, que suelen hacerse visibles mediante fisuras, deformaciones en los pavimentos o afecciones en elementos estructurales clave.
En un segundo plano aparecen los lavados del terreno (19%). Así, las filtraciones de agua o una mala gestión del drenaje arrastran material del suelo, empeorando una situación ya delicada y acelerando la aparición de daños estructurales.
Por último, también se detectan errores de proyecto o de ejecución (15%).
Edificios de viviendas: lavado del terreno
La patología que aparece de manera más común es el lavado del terreno (46%).
La presencia de agua bajo la cimentación provoca la pérdida progresiva de material del suelo. Esto hace que el terreno deje de trabajar de forma homogénea y aparezcan asentamientos que se traducen en grietas persistentes, especialmente visibles en fachadas, garajes y zonas comunes.
En segundo lugar, aunque con bastante menos peso, aparecen los errores de proyecto o de obra (27%). Hablamos de situaciones en las que el diseño de la cimentación o su ejecución no ha tenido en cuenta las características que realmente tiene el terreno, generando problemas estructurales con el paso del tiempo.
En tercer lugar, se sitúan la obra nueva y la expansividad del terreno (ambas 7%).
Edificios comerciales: aumento de carga
En los edificios comerciales, el aumento de carga (67%) es la patología más destacada con diferencia.
Reformas, cambios de actividad, redistribuciones interiores o la incorporación de nuevos equipos hacen que estos edificios acaben soportando más peso del previsto en su diseño original.
Cuando la cimentación no está preparada para asumir ese incremento de carga, empiezan a aparecer asentamientos, deformaciones y fisuras que afectan tanto a la estructura como al uso diario del edificio.
Le siguen, aunque con una presencia bastante menor, patologías como la expansividad del terreno, los errores de proyecto u obra y los rellenos mal ejecutados.
Piscinas y pistas deportivas: rellenos
En piscinas y pistas deportivas, el relleno (63%). se convierte en la patología más recurrente.
Se trata de construcciones muy sensibles al comportamiento del terreno, ya que suelen apoyarse sobre superficies amplias y relativamente poco profundas. Cuando los rellenos no están bien compactados o no son homogéneos, con el paso del tiempo se producen asentamientos irregulares que derivan en fisuras, desniveles y deformaciones visibles en pavimentos y estructuras perimetrales.
En Segundo lugar, se sitúan los errores de proyecto u obra (12%).
Edificios públicos: lavado del terreno y errores proyecto/obra
En los edificios públicos se repiten dos patologías con la misma intensidad: los errores de proyecto u obra y los lavados del terreno (ambas 29%).
Por un lado, muchos de los problemas tienen que ver con cómo se proyectó o se ejecutó la obra desde el principio. Cimentaciones que no tuvieron del todo en cuenta el tipo de terreno o trabajos que se hicieron con prisas o sin el control necesario acaban pasando factura. En edificios que se usan a diario y durante muchos años, estos fallos no suelen dar la cara al principio, sino que van apareciendo con el tiempo, en forma de grietas o pequeños movimientos que llaman la atención cuando ya son evidentes.
Por otro lado, el lavado del terreno es un factor igual de decisivo. El agua que se filtra por debajo del edificio va llevándose poco a poco el material del suelo. Y cuando el terreno pierde consistencia, el edificio lo nota, apareciendo asentamientos y problemas de estabilidad que ya no se pueden ignorar.
Centros educativos: rellenos
La patología más repetida es el relleno mal ejecutado (50%).
En muchos de estos centros, los terrenos han sido modificados previamente o presentan capas de relleno que no siempre fueron correctamente compactadas. Con el paso del tiempo, dichos rellenos pierden estabilidad y provocan asentamientos que se traducen en fisuras y deformaciones, especialmente visibles en zonas comunes y patios.
En segundo lugar, aparecen la expansividad del terreno y los lavados (ambos 17%), dos patologías directamente relacionadas con el comportamiento del suelo.
Los cambios de humedad en suelos arcillosos y la presencia de agua bajo la cimentación actúan como factores que agravan los movimientos del terreno y aceleran la aparición de daños.
Edificios sanitarios: aumento de carga
Destaca el aumento de carga (34%) como la patología más recurrente.
Hospitales, centros de salud y clínicas suelen experimentar ampliaciones, reformas y la incorporación de equipamiento pesado con el paso del tiempo. Todo ello hace que la estructura y la cimentación tengan que soportar cargas superiores a las previstas en su diseño original, lo que puede provocar asentamientos, deformaciones y fisuras si el terreno no está preparado para ello.
En segundo lugar, aparecen la obra nueva y los errores de proyecto u obra (ambas 33%), patologías que, aunque con menor presencia, también están relacionadas con fases iniciales de construcción o con decisiones técnicas que no se ajustan completamente a las condiciones reales del terreno.
Estructuras religiosas: árboles
En las estructuras religiosas, el problema que aparece con más frecuencia tiene un origen muy concreto: los árboles que rodean al edificio (34%).
Y esto se debe a que, con el paso de los años, las raíces de árboles de gran tamaño van afectando al terreno sobre el que se apoya el edificio. Pueden secar el suelo, desplazarlo o hacer que pierda uniformidad bajo la cimentación. Todo esto se traduce, tarde o temprano, en grietas y deformaciones que afectan a edificios que, en muchos casos, llevan siglos en pie.
A cierta distancia aparecen otros dos factores que también influyen: la expansividad del terreno y los errores de proyecto u obra (ambas 33%).
Obras civiles: excavaciones y lavado del terreno
En las obras civiles, los problemas se repiten de forma bastante clara y están muy ligados a cómo se trabaja el terreno. Y es que las dos causas principales son las excavaciones y los lavados del terreno.
Las excavaciones alteran el equilibrio natural del terreno, sobre todo, cuando se realizan cerca de otras construcciones o en entornos urbanos. Al mover el suelo, es fácil que aparezcan asentamientos o desplazamientos que acaban afectando a los edificios cercanos.
A esto se suman los lavados del terreno, provocados por la presencia de agua, filtraciones o drenajes mal resueltos. El agua va arrastrando poco a poco el material del suelo y el terreno pierde resistencia. Si no se controla, este proceso puede empeorar todavía más los efectos de una excavación y poner en riesgo la estabilidad de las estructuras próximas.
